Πάρτε την περίπτωση του Aarav, ο οποίος ήθελε να μετακομίσει σε άλλη πόλη. Ευτυχώς, ένας κύριος και η κυρία Raghavan έψαχναν για ένα διαμέρισμα στη γειτονιά του. Ήταν ένα τέλειο ταίρι.
Υπήρχε πρόβλημα όμως. Ο Aarav είχε ένα ακόμα ₹Δάνειο 80 lakh σε εκκρεμότητα για το σπίτι και το ζευγάρι ήθελε να πάρει δάνειο για να το αγοράσει. Το ερώτημα ήταν: Θα του επέτρεπε η τράπεζα του Aarav να μεταφέρει το εκκρεμές δάνειό του στους Raghavans; Τότε ήταν που επικοινώνησαν με τον Raju, έναν κτηματομεσίτη, και τον συνάντησαν για ένα φλιτζάνι καφέ την επόμενη μέρα.
Ο πράκτορας τους είπε ότι τέτοιες περιπτώσεις ήταν συνηθισμένες και ότι μπορούσαν να συνάψουν μια συμφωνία στην οποία ο πωλητής του σπιτιού μεταβίβαζε το δάνειο του ακινήτου στον αγοραστή.
Ανακουφίστηκαν, αλλά ήθελαν να μάθουν περισσότερα. Παρήγγειλαν άλλον έναν καφέ και οι ερωτήσεις άρχισαν να κατακλύζουν.
Ποια είναι η διαδικασία;
Ο αγοραστής μπορεί να απευθυνθεί σε τράπεζα ή εταιρεία στεγαστικής χρηματοδότησης και να υποβάλει αίτηση για στεγαστικό δάνειο. Οι περισσότεροι δανειστές προσφέρουν δάνεια ακόμα κι αν ο πωλητής δεν έχει ολοκληρώσει την πληρωμή του δανείου τους. Οι δανειστές συνήθιζαν να επιβάλλουν πρόστιμο προπληρωμής 2-4% του ποσού του δανείου για την προπληρωμή του κεφαλαίου, αλλά οι περισσότερες τράπεζες έχουν πλέον καταργήσει αυτήν την πρακτική.
Υπάρχουν δύο πιθανά σενάρια εδώ:
1) Ο αγοραστής συνάπτει δάνειο από τον ίδιο δανειστή με τον πωλητή.
2) Ο αγοραστής επιλέγει άλλο δανειστή.
Στην πρώτη περίπτωση, η διαδικασία θα είναι πιο γρήγορη. Πριν από την εκταμίευση ενός δανείου, μια τράπεζα συνήθως ελέγχει το πιστωτικό σκορ, τις ταμειακές ροές, τα έσοδα και τις εξασφαλίσεις του δανειολήπτη, που στην περίπτωση αυτή είναι το διαμέρισμα. Εάν ο αγοραστής επιλέξει την τράπεζα του πωλητή, ο δανειστής θα έχει ήδη τα στοιχεία του διαμερίσματος.
Εάν ο πωλητής και ο αγοραστής έχουν όλα τα απαιτούμενα έγγραφα, θα χρειαστούν περίπου 15 ημέρες για να διεκπεραιωθεί το δάνειο μετά την υπογραφή του «compromis de vente». Αλλά εάν ο αγοραστής υποβάλει αίτηση για δάνειο από άλλη τράπεζα ή εταιρεία χρηματοδότησης στέγασης, μπορεί να χρειαστούν 30-45 ημέρες.
Διαβάστε επίσης: Πώς η ενσωμάτωση PAN 2.0 με Aadhaar, ‘e-Rupee’, μπορεί να βελτιστοποιήσει τις επενδύσεις, KYC
Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις η ίδια τράπεζα μπορεί να μην είναι διατεθειμένη να προσφέρει δάνειο. Αυτό μπορεί να οφείλεται στο ότι το πιστωτικό ιστορικό του αγοραστή δεν ανταποκρίνεται στα πρότυπά του. Ή, ο αγοραστής μπορεί να θέλει να πάει σε άλλο δανειστή.
Να πώς θα λειτουργούσε. Ας πούμε ότι η περιουσία του Aarav αξίζει ₹1,5 crore (με ₹80 lakh του εκκρεμούς δανείου) και οι Raghavas ζητούν α ₹1 εκατομμύριο δάνειο.
Μόλις εγκριθεί το δάνειο, ο δανειστής θα στείλει πρώτα ₹80 lakh μέσω προσχέδιο ζήτησης υπέρ της Aarav Bank. Αυτά τα χρήματα μπορούν να χρησιμοποιηθούν μόνο για την αποπληρωμή του δανείου. Αυτό γίνεται για να δημοσιεύσει η πρώτη τράπεζα τα πρωτότυπα έγγραφα ιδιοκτησίας. Οι τράπεζες το κάνουν αυτό μόνο αφού πληρωθούν πλήρως οι εισφορές. Η ισορροπία των ₹Στη συνέχεια, 20 lakh θα μεταφερθούν στον λογαριασμό του πωλητή. Σίγουρα, η συμβολή των αγοραστών του ₹50 lakh δίνονται πρώτα στον πωλητή, μετά την οποία η τράπεζα θα εκταμιεύσει το δάνειο.
Λάβετε υπόψη ότι ο αγοραστής δεν μπορεί να υποβάλει αίτηση για πρόσθετα δάνεια, όπως για εσωτερική διακόσμηση ή επίπλωση, έως ότου ολοκληρωθεί αυτή η διαδικασία.
Ποιο είναι το κόστος;
Όταν κάνετε αίτηση για δάνειο, πρέπει να πληρώσετε περίπου το 0,25% του ποσού του δανείου ως προμήθεια διεκπεραίωσης (το πραγματικό ποσοστό ποικίλλει μεταξύ των τραπεζών). Υπάρχει επίσης μια αρχική «προμήθεια υποθήκης» περίπου 0,3% του δανείου. Ένα άλλο σημαντικό κόστος είναι τα τέλη χαρτοσήμου και τα τέλη ταξινόμησης, τα οποία αντιπροσωπεύουν το 6% της τιμής πώλησης. Τα τέλη χαρτοσήμου διαφέρουν ανάλογα με την πολιτεία.
Υπάρχουν επίσης «κοινωνικά τέλη μεταβίβασης» που διαφέρουν ανάλογα με την εταιρεία. Υπάρχει ένα ανώτατο όριο σε αυτές τις χρεώσεις, το οποίο ποικίλλει ανάλογα με το κράτος. Για παράδειγμα, στη Βομβάη, το ταβάνι είναι ₹25.000, σύμφωνα με το καταστατικό της εταιρείας. Αυτό μπορεί να μοιραστεί 50/50 μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή.
Διαβάστε επίσης | Οι πέντε κύριες ιδιωτικές εταιρείες ασφάλισης ζημιών: σύγκριση
Να θυμάστε επίσης ότι ο μεσίτης ακινήτων θα χρεώσει το 1 έως 2% της αξίας της συναλλαγής ως μεσιτεία. Μερικοί άνθρωποι αγοράζουν επίσης ασφάλιση για τα υπάρχοντά τους.
Είναι καλή ιδέα;
Δεν υπάρχει πρόβλημα στην επιλογή αυτής της μεθόδου, που ονομάζεται “μεταφορά υπολοίπου πωλητή”. Ωστόσο, όταν συνάπτετε στεγαστικό δάνειο, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι ταιριάζει με τους μακροπρόθεσμους οικονομικούς στόχους της οικογένειάς σας.
Υπάρχουν μερικά άλλα πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε ως αγοραστής. Πρώτα, ελέγξτε εάν τα έγγραφα ιδιοκτησίας είναι γνήσια. Η τράπεζα του αγοραστή θα ζητήσει φωτοαντίγραφο των πρωτότυπων εγγράφων ακόμη και αν ο πωλητής δεν έχει ακόμη αποπληρώσει το δάνειο. Ως αγοραστής, πρέπει να ζητήσετε μια επιστολή κατάσχεσης, η οποία θα αναφέρει ακριβώς το αρχικό ποσό του δανείου που εκκρεμεί.
Διαβάστε επίσης: Το νεύμα του Sebi στο αλγοριθμικό λιανικό εμπόριο ισοπεδώνει τον αγωνιστικό χώρο με τους θεσμούς
Επιπλέον, εάν ψάχνετε να αγοράσετε ένα σπίτι για ₹1,5 crore δεν πρέπει να πληρώσετε περισσότερο από ₹4 lakh με την υπογραφή μνημονίου κατανόησης με τον πωλητή. Δεν είναι καλή ιδέα να επενδύσετε ένα τεράστιο ποσό σε αυτό το στάδιο. Αντίθετα, θα πρέπει να πληρώσετε ένα υψηλότερο ποσό κατά την υπογραφή της συμφωνίας πώλησης ή κατά την υποβολή προσχέδιο απαίτησης που υποδεικνύει ότι τα χρήματα θα μεταφερθούν όταν τροποποιηθεί η πράξη πώλησης.
Με τη συμβολή της Grihum Housing Finance Limited.
Σημείωση: Αυτό είναι ένα υποθετικό παράδειγμα.
