Οι NRI δεν επωφελούνται καν από την τιμαριθμική αναπροσαρμογή, η οποία προσαρμόζει την τιμή αγοράς στον πληθωρισμό. Οι αγοραστές πρέπει να αφαιρέσουν φόρο από τη συνολική αξία της πώλησης. Ωστόσο, οι αγοραστές μπορούν να ζητήσουν ένα χαμηλότερο πιστοποιητικό TDS για να μειώσουν αυτό το ποσό.
Επιπλέον, οι NRI αντιμετωπίζουν συχνά δυσκολίες στη διαχείριση της ιδιοκτησίας εξ αποστάσεως. Εργασίες όπως η έγκριση επισκευών, η διαχείριση του κόστους συντήρησης ή η ανανέωση των συμβολαίων ενοικίασης απαιτούν συνήθως τη φυσική παρουσία των ιδιοκτητών. Ωστόσο, οι NRI έχουν την επιλογή να διορίσουν Πληρεξούσιο (PoA).
Ο Mahesh Ahuja, ένας έμπειρος μεσίτης ακινήτων με πολυετή εμπειρία στον κλάδο, μοιράζεται μαζί του Μέντα τις απόψεις του σχετικά με το γιατί τα οικιστικά ακίνητα δεν είναι πάντα η καλύτερη επενδυτική επιλογή για τα NRI.
Γιατί αποφασίσατε να μείνετε στο ενοίκιο αντί να αγοράσετε ένα σπίτι;
Ως κάποιος που υπηρέτησε προηγουμένως στο ινδικό ναυτικό, αντιμετώπισα τη δυσκολία να αλλάζω συχνά κατοικία λόγω μεταθέσεων. Δεν ήθελα να το ξαναπεράσω, οπότε η ενοικίαση μου δίνει την ευελιξία να μετακινούμαι εύκολα.
Για τους περισσότερους ανθρώπους, ένα σπίτι πρέπει να θεωρείται περισσότερο καταναλωτικό αγαθό παρά επένδυση. Η εκτίμηση των οικιστικών ακινήτων συχνά δεν είναι τόσο υψηλή όσο αυτή των εμπορικών ακινήτων, στα οποία έχω επικεντρωθεί.
Ο γιος μου είναι NRI με έδρα τις ΗΠΑ και έχω δει πολλούς πελάτες του NRI να αγωνίζονται να διατηρήσουν και να μεταφέρουν τις περιουσίες τους στην Ινδία, ειδικά όταν τα παιδιά τους είναι εγκατεστημένα στο εξωτερικό και δεν έχουν κανένα ενδιαφέρον για το ακίνητο. Δεν ήθελα να δημιουργήσω τέτοιου είδους ταλαιπωρία για τη δική μου οικογένεια.
Ωστόσο, έχω διαπιστώσει ότι τα συναισθηματικά και πρακτικά οφέλη της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού είναι συχνά υπερεκτιμημένα, ειδικά για τα άτομα της ηλικίας μου. Σε αυτήν την ηλικία, επικεντρώνομαι περισσότερο στη διασφάλιση της οικονομικής ασφάλειας της οικογένειάς μου μέσω στρατηγικών επενδύσεων παρά στη δέσμευση σημαντικού κεφαλαίου σε ένα ακίνητο κατοικίας, το οποίο μπορεί να είναι δύσκολο να ρευστοποιηθεί.
Πώς και πότε ξεκίνησες την καριέρα σου στο real estate;
Ήμουν στο Πολεμικό Ναυτικό περίπου 13 χρόνια. Παραιτήθηκα για προσωπικούς λόγους. Λίγο πριν παραιτηθώ, είχα αρχίσει να ψάχνω σπίτι για αγορά. Η πρώτη μου επίσκεψη έγινε σε ένα ακίνητο, όπου συνάντησα έναν κτηματομεσίτη που μου παρουσίασε το έργο.
Παρόλο που ο ατζέντης ήταν αρκετά καλός, θυμάμαι ότι σκέφτηκα ότι θα μπορούσα να κάνω αυτή τη δουλειά καλύτερα. Εντυπωσιάστηκα με το εύρος των πωλήσεων και την προσωπικότητά του και ένιωσα ότι είχα τις απαραίτητες δεξιότητες για να πετύχω στον τομέα της ακίνητης περιουσίας, δεδομένης της εμπειρίας και της εκπαίδευσής μου στον δημόσιο λόγο.
Έτσι, όταν παράτησα τη δουλειά μου, αποφάσισα να ασχοληθώ με το real estate στις αρχές της δεκαετίας του 2000. Τα επόμενα χρόνια, μεταξύ 2003 και 2006, κατέληξα να πουλήσω από 20 έως 25 ακίνητα, κερδίζοντας πολλά χρήματα.
Γιατί πούλησες όλη σου την ακίνητη περιουσία;
Μέχρι το 2006, είχα δημιουργήσει ένα αξιοπρεπές χαρτοφυλάκιο ακινήτων, αλλά άρχισα να ανησυχώ για τις συνθήκες της αγοράς και τη βιωσιμότητα της ταχείας εκτίμησης που είχαμε δει.
Είχα κάποιες δυσκολίες με τους πελάτες όσον αφορά την πώληση των ακινήτων τους. Έπρεπε να πουλήσω το δικό μου ακίνητο για να επιστρέψω τα χρήματα στους επενδυτές, καθώς υπήρχαν διαφωνίες σχετικά με τους όρους πληρωμής και τις διαδικασίες μεταφοράς. Επιπλέον, προσωπικά, δεν ήθελα να έχω ένα σπίτι οι ενοχλήσεις που ανέφερα προηγουμένως προέκυψαν από αυτό.
Τελικά, το 2006, πήρα μια συνειδητή απόφαση να πουλήσω όλα τα οικιστικά μου ακίνητα, δεδομένης της ταλαιπωρίας να μεταβιβάσω το ακίνητο στον γιο μου.
Ποιες προκλήσεις βλέπετε να αντιμετωπίζουν οι οικογένειες NRI με ακίνητα στην Ινδία;
Η διασφάλιση ότι το ακίνητο είναι καλά συντηρημένο και φροντισμένο μπορεί να είναι ένας συνεχής πονοκέφαλος για τους ιδιοκτήτες NRI, ειδικά εάν δεν είναι φυσικά παρόντες. Η εύρεση αξιόπιστων ενοικιαστών, η είσπραξη ενοικίων και η επίλυση τυχόν ζητημάτων μπορεί να είναι ένας εφιάλτης επιμελητείας από το εξωτερικό. Όταν οι γονείς πεθαίνουν, η διαδικασία μεταβίβασης περιουσίας στα παιδιά μπορεί να είναι εξαιρετικά κουραστική και περίπλοκη, ειδικά αν τα παιδιά δεν ενδιαφέρονται.
Γιατί τα ακίνητα δεν είναι καλή επένδυση για τα NRI;
Ως NRI, οποιαδήποτε επένδυση σε ακίνητη περιουσία κάνω στην Ινδία θα υπόκειται στον κίνδυνο υποτίμησης της ινδικής ρουπίας έναντι του ξένου νομίσματος που κερδίζω. Η ρουπία έχει υποτιμηθεί σχεδόν κατά 50% τα τελευταία 20 χρόνια. Αυτό μπορεί να διαβρώσει σημαντικά τις πραγματικές αποδόσεις της επένδυσης. Οι αποδόσεις ενοικίασης σε κατοικίες στην Ινδία είναι συχνά αρκετά χαμηλές, μερικές φορές κυμαίνονται από 2-3%. Αυτό καθιστά δύσκολη τη δημιουργία σημαντικού παθητικού εισοδήματος από επενδύσεις.
Επιπλέον, η αγορά και πώληση ακινήτων στην Ινδία συνεπάγεται σημαντικό κόστος συναλλαγής, όπως τέλη χαρτοσήμου, τέλη εγγραφής και μεσιτικές αμοιβές, τα οποία μαζί αντιπροσωπεύουν περίπου το 12% του ακινήτου εκείνη τη στιγμή. . Όταν έρθει η ώρα να πουλήσω το ακίνητο και να επαναπατρίσω τα κεφάλαια στη χώρα καταγωγής μου, μπορεί να υπάρχουν περίπλοκα φορολογικά και ρυθμιστικά εμπόδια που πρέπει να ξεπεραστούν. Αυτά μπορούν να συμβάλουν στη συνολική απόδοση.
Συχνά, οι αποδόσεις δεν δικαιολογούν την ταλαιπωρία και τους κινδύνους για τους NRI. Για τους NRI, έχω διαπιστώσει ότι τα πιθανά πλεονεκτήματα της κατοχής ακινήτων στην Ινδία αντισταθμίζονται συχνά από τα μειονεκτήματα: συναλλαγματικός κίνδυνος, χαμηλές αποδόσεις, υψηλό κόστος συναλλαγής και προκλήσεις επαναπατρισμού.
Εκτός εάν ένα NRI έχει πολύ ισχυρό συναισθηματικό ή προσωπικό δέσιμο με ένα ακίνητο στην Ινδία, νομίζω ότι γενικά δεν είναι η καλύτερη χρήση του κεφαλαίου του. Συχνά είναι καλύτερο να επενδύσετε τα χρήματα σε περισσότερα ρευστά περιουσιακά στοιχεία όπως οι πάγιες καταθέσεις, που σας δίνουν λίγο-πολύ τις ίδιες αποδόσεις χωρίς καμία ταλαιπωρία.
Πώς μπορούν οι NRI να αντιμετωπίσουν τις προκλήσεις που σχετίζονται με την κληρονομιά και τη μεταβίβαση περιουσίας;
Δεδομένης της πολυπλοκότητας που συνεπάγεται, είναι σημαντικό για τις NRI να προγραμματίσουν εκ των προτέρων και να λάβουν προληπτικά μέτρα για να διευκολύνουν την ομαλή μεταβίβαση της ιδιοκτησίας. Εδώ είναι μερικά βασικά στοιχεία που θα συνιστούσα| :
Η σύνταξη μιας σαφούς και νομικά δεσμευτικής διαθήκης είναι ζωτικής σημασίας. Αυτό διασφαλίζει ότι η ιδιοκτησία μεταβιβάζεται σύμφωνα με τις επιθυμίες σας αντί να την αφήνετε στην τύχη ή τις οικογενειακές διαφορές.
Διορίστε ένα στενό μέλος της οικογένειας ή φίλο που κατοικεί στην Ινδία ως πληρεξούσιο ή εκπρόσωπό σας. Αυτό το άτομο μπορεί να εξασφαλίσει την καθημερινή διαχείριση. Διατηρείτε όλα τα έγγραφα ιδιοκτησίας, όπως το τιμολόγιο πώλησης, ενημερωμένα και εύκολα προσβάσιμα. Αυτό θα απλοποιήσει τη διαδικασία μεταφοράς όταν έρθει η ώρα.
Το να χαρίσετε το ακίνητο στα παιδιά σας κατά τη διάρκεια της ζωής σας μπορεί να είναι ένας άλλος τρόπος για να διευκολύνετε μια πιο ομαλή μετάβαση. Αποφάσισα προσωπικά να μην διατηρήσω καμία κατοικία στην Ινδία. Αντίθετα, εστίασα τις επενδύσεις μου σε πιο ρευστά εμπορικά ακίνητα.
Τι μήνυμα έχετε για τους ηλικιωμένους γονείς που διαθέτουν ακίνητα με παιδιά NRI στο εξωτερικό;
Έχω δει αυτό το σενάριο να εκτυλίσσεται αρκετά συχνά και έχω καταλήξει στο συμπέρασμα ότι γενικά δεν είναι σκόπιμο για τους ηλικιωμένους γονείς που βρίσκονται σε αυτήν την κατάσταση να έχουν ιδιοκτησία στην Ινδία. Όταν τα παιδιά εγκαθίστανται στο εξωτερικό, συχνά έχουν ελάχιστο ή καθόλου ενδιαφέρον για την ιδιοκτησία στην Ινδία. Γίνεται περισσότερο βάρος παρά πλεονέκτημα για αυτούς.
Η διασφάλιση της καλής συντήρησης και διαχείρισης του ακινήτου μπορεί να είναι μόνιμος πονοκέφαλος για τους ηλικιωμένους γονείς, ειδικά εάν δεν είναι φυσικά παρόντες στην Ινδία.
Η πρότασή μου θα ήταν να εξετάσετε σοβαρά την πώληση του ακινήτου και να επενδύσετε τα έσοδα σε πιο ρευστά και ευκολότερα στη διαχείριση περιουσιακά στοιχεία. Αυτό μπορεί να είναι με τη μορφή FD, αμοιβαίων κεφαλαίων ή ακόμη και δώρων χρημάτων σε παιδιά για δική τους χρήση.
Ποια είναι η πρότασή σας στους νέους επενδυτές σήμερα;
Προσεγγίστε τις επενδύσεις σε ακίνητα με πολύ στρατηγική και ρεαλιστική νοοτροπία. Εδώ είναι τα βασικά σημεία που θα ήθελα να τονίσω. Εάν θέλετε να επενδύσετε σε ακίνητα, εστιάστε σε εμπορικά ακίνητα, ιδιαίτερα σε επιχειρήσεις με καλή τοποθεσία, αντί σε επενδύσεις κατοικιών. Τα εμπορικά ακίνητα τείνουν να εκτιμώνται με πολύ υψηλότερο ρυθμό και προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις ενοικίασης. Να είστε πολύ επιλεκτικοί σχετικά με τα ακίνητα στα οποία επενδύετε.
Θεωρήστε ένα ακίνητο κατοικίας ως καταναλωτικό στοιχείο και όχι ως επένδυση. Όταν αγοράζετε ένα σπίτι για να μείνετε, υποθέστε ότι η τιμή του ακινήτου είναι ουσιαστικά μηδενική. Δώστε προτεραιότητα στη δική σας άνεση και ανάγκες έναντι της απόδοσης επένδυσης (ROI) όταν πρόκειται για την κύρια κατοικία σας. Αναζητήστε αξιόπιστους συμβούλους ακινήτων με αποδεδειγμένο ιστορικό.
Διαφοροποιήστε τις επενδύσεις σας σε διαφορετικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων. Ζητήστε συμβουλές από έναν επαγγελματία.
Εξακολουθείτε να εργάζεστε ενεργά ως μεσίτης;
Ναι, μετά το 2006 απέφυγα συνειδητά να επενδύσω σε οικιστικά ακίνητα. Έχω επικεντρωθεί σε εμπορικά ακίνητα, τα οποία πιστεύω ότι προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις και λιγότερους πονοκεφάλους.
Ως μεσίτης, συνεχίζω να είμαι πολύ ενεργός στην αγορά. Συμμετέχω στον κλάδο των ακινήτων μέσω της μεσιτικής μου επιχείρησης και όχι της άμεσης ιδιοκτησίας κατοικιών.
Είναι μια απόφαση που με έχει εξυπηρετήσει καλά όλα αυτά τα χρόνια και ταιριάζει με τη συνολική επενδυτική μου φιλοσοφία.
